Combien rapporte un investissement immobilier de 100 000 euros?

Combien rapporte un investissement immobilier de 100 000 euros? La question est moins étrange qu’il n’y paraît. Tout d’abord parce que les investissements immobiliers, malgré tout, sont toujours très réussis, surtout chez ceux qui (désolé de le dire) ont une culture financière peu avancée. Deuxièmement, parce que la possibilité de dépenser 100 000 euros pour acheter une maison n’est pas si éloignée, surtout si vous faites usage d’une hypothèque, plutôt que d’un capital reçu en héritage. Si vous envisagez d’investir ce montant dans l’immobilier, il est bon que vous sachiez à quoi vous êtes confronté, pour le meilleur ou pour le pire. Autrement dit, il est nécessaire que vous connaissiez les risques de l’investissement immobilier, ainsi que les espoirs de revenus. Lesquelles, on peut déjà prévoir, ne sont pas si insignifiantes. Dans cet article, nous vous proposerons un aperçu de l’investissement immobilier, de ses avantages et inconvénients, en prenant comme référence non seulement l’activité d’achat et de location d’un bien immobilier dans l’abstrait, mais la même activité dans le contexte actuel, dont certains cette année il a pris des connotations particulières, certainement différentes de celles d’il y a 20 ou 30 ans . Ensuite, nous présenterons deux hypothèses qui pourraient se poser dans l’hypothèse où 100 000 euros seraient investis dans l’immobilier, en faisant une estimation du bénéfice après impôts, charges et divers pièges.

Avantages et inconvénients de l’investissement immobilier

La vieille brique chère… Une véritable obsession surtout pour les générations précédentes, qui considéraient l’achat de biens immobiliers comme indispensable, tout d’abord pour les besoins de logements personnels et familiaux, d’autre part pour les ambitions d’investissement. Même par ouï-dire, tout le monde sait qu’investir dans la brique aujourd’hui est moins cher qu’il y a quelques décennies .Cependant, y a-t-il encore des avantages à le faire? La réponse est oui, et nous en parlons dans les paragraphes suivants. Bien sûr, nous donnerons également amplement d’espace aux inconvénients. Si vous avez acheté un bien, ou plutôt vous l’avez loué, tout cela n’aura pas paru simple du tout. Entre bureaucratie, engagements et dépenses diverses, vous aurez sûrement perdu des heures et des heures, voire des journées entières. Il faut dire, cependant, par rapport aux autres investissements à caractère personnel, c’est-à-dire qui nécessitent un engagement direct du détenteur du capital, l’investissement immobilier n’est pas si difficile. La référence est avant tout à la gestion de la phase qui permet concrètement de monétiser: la location et la gestion de la même. Bien entendu, tous les cas ne présentent pas les mêmes difficultés et sont soumis à la même dynamique. Il y a ceux qui sont « plus chanceux » (mais la chance n’a en fait pas grand-chose à voir avec ça) et qui trouvent un bon locataire, ponctuel dans les paiements et qui traite bien la maison. Par contre, il y a ceux qui trouvent un locataire qui retarde les paiements mais ne paie pas du tout, et qui met en péril l’intégrité du bien. Si les cas extrêmes sont exclus de l’analyse, en réalité la gestion d’un bail ne présente pas de grandes difficultés . Dans le sens où des compétences avancées ne sont pas nécessaires pour atteindre l’objectif, qui est d’être payé à temps et d’avoir une relation paisible avec le locataire. Ceci est démontré par le fait que les propriétaires gèrent eux-mêmes les baux dans la grande majorité des cas. Même un homme âgé qui fait autre chose par le commerce est capable de «gérer» seul un locataire, sans avoir à contacter un expert.

Obtenez un revenu stable

Si tout se passe bien, celui qui achète un bien et le loue obtient un revenu constant . La raison est très simple: la rente elle-même est définie par un contrat dûment enregistré (espérons-le). Le propriétaire sait donc exactement combien il gagnera par mois et par an grâce à son investissement. A condition, bien entendu, que le locataire ne fasse pas beau et mauvais temps, et se révèle en retard voire insolvable. Il s’agit cependant d’une autre affaire, qui n’a rien à voir avec la dynamique technique de l’investissement immobilier, mais concerne plus que toute autre la dynamique humaine, économique et relationnelle qui existe entre deux personnes. Évidemment, la rente devra être pesée sur la base de certains éléments qui ont un impact significatif. On parle évidemment de la charge fiscale , qui en ce qui concerne l’immobilier est assez élevée, pas tant sur le plan locatif que sur le front immobilier. La vérité est aussi simple que décourageante: la propriété, en Italie, est plus taxée que les baux. En effet, ces derniers peuvent être soumis à des régimes fiscaux subventionnés , voir coupon sec.

Le capital initial

Ce que nous avons abordé dans les paragraphes précédents sont bien entendu les avantages de l’investissement immobilier. Mais quels sont les inconvénients? Eh bien, tout d’abord la question du capital doit être considérée. Pour réaliser un investissement immobilier digne de ce nom, vous avez besoin de beaucoup d’argent , plus que ce qui est nécessaire pour tout autre investissement, même sur le Forex plutôt que sur les actions. Le fait est que l’immobilier coûte toujours cher, malgré le fait que le secteur souffre depuis quelques années d’une certaine tendance à la dévaluation. la capacité de l’immobilier à se maintenir malgré tout est en fait un aspect positif, car sinon elle conduirait à des distorsions très lourdes, radicales et irréversibles du marché. Indépendamment de tout cela, il est impossible de penser à acheter un bien et à le mettre immédiatement en profit sans avoir à lui seul plusieurs dizaines de milliers d’euros. Qu’il suffise de dire qu’en moyenne, les propriétés coûtent plus de 1000 par mètre carré, ce n’est que dans les zones périphériques des villes les moins prospères économiquement qu’elle tombe nettement en dessous de ce chiffre.

Ce n’est donc pas un hasard si nous avons décidé de considérer un investissement de 100 000 euros comme un bon exemple. En fait, ce chiffre est le bon compromis entre les possibilités du citoyen moyen et le besoin de rentabilité.

faire face à une dévaluation

C’est le plus gros inconvénient. C’est la dynamique qui pousse la plupart des personnes détenant des capitaux à renoncer à acheter une maison par pure nécessité d’investissement. Le fait est que, depuis quelques années, les prix des logements baissent. C’est un ruissellement continu, qui a réussi à se perpétuer malgré les conditions économiques positives qui ont de toute façon suivi la grande crise de 2008 et 2012. De toute évidence, investir dans un actif qui perdra très probablement une partie substantielle de sa valeur est une opération de faillite potentielle . Il est bien entendu possible de s’affranchir de cette dynamique, par exemple en s’engageant régulièrement dans des travaux de rénovation afin d’aligner le bâtiment «officiellement ancien» aux normes en vigueur. Cependant, tout cela coûte du temps, des efforts et évidemment de l’argent.

Le fardeau fiscal

Enfin… les impôts. Un chapitre épineux qui inquiète beaucoup. Que dire de la relation entre l’administration fiscale et le secteur immobilier? Dans un sens, nous avons répondu dans les paragraphes précédents. Les taxes foncières , plutôt que les taxes de location , sont lourdes . Sans entrer dans les détails, une propriété de 130 mètres carrés en moyenne détermine une dépense annuelle pour l’IMU d’environ 800 euros. Quant aux baux, la situation est plutôt favorable. Fondamentalement, les revenus locatifs doivent être fusionnés avec les revenus d’activité, subissant donc un taux variable qui peut même être supérieur à 30%. Cependant, il est possible de séparer les revenus du travail des revenus locatifs et de soumettre ces derniers à la fameuse taxe forfaitaire, qui est un taux fixe sur le loyer. Ce taux peut être aussi élevé que 20% mais aussi aussi bas que 10% , si vous optez pour des frais subventionnés. 10%, en réalité, est un taux assez bas, qui pèse très peu sur la dynamique du profit.

Hypothèse 1: grande maison en périphérie

Passons maintenant à l’hypothèse des scénarios d’un investissement immobilier égal à 100 000 euros. Il y a généralement deux options si vous possédez ce capital et décidez de vous engager dans l’achat d’une propriété. Acheter une petite maison mais dans une ville qui offre de nombreuses opportunités d’un point de vue économique (tant pour le propriétaire que pour le locataire). Acheter une maison plus grande mais située dans une ville de banlieue ou immergée dans un contexte offrant moins de possibilités de travail, d’études, etc. Dans ce paragraphe, nous considérons ce dernier scénario. Eh bien, quel est le montant des frais qui peuvent être imposés pour une propriété peut-être assez grande, peut-être égale à 100-150 mètres carrés, mais dans une ville de banlieue? Généralement, ce type de baux est réservé aux familles, on pourrait imaginer un loyer de 400 à 600 euros par mois , donc 4800 à 7 200 euros par an. De ce chiffre il faut soustraire les charges, qui sont au mieux d’environ 800 euros d’IMU, environ 480-1400 euros de taxes, environ 700-1 500 euros de charges de copropriété (sauf si vous décidez de les placer à la charge du locataire.). Que reste-t-il dans la poche du propriétaire? Eh bien, le bénéfice net peut être placé dans la fourchette de 1 400 à 5 100 euros par an. Nous parlons d’un rendement de 1 à 5%. Ce qui n’est cependant pas mal du tout si l’on ne considère pas que les 100 000 euros dépensés sont détenus sous une forme purement virtuelle (c’est-à-dire en briques).

Hypothèse 2: petite maison en ville

Qu’en est-il de la deuxième hypothèse? Eh bien, les choses deviennent vraiment intéressantes ici. Le scénario est celui d’une location d’un bien qui n’est pas très grand mais situé dans une ville florissante, donc une destination éventuellement pour les étudiants et certainement pour les travailleurs venus de l’extérieur. Cela crée une dynamique intéressante, à savoir celle qui vous permet de louer non pas toute la maison mais les chambres individuelles. En imaginant une propriété de 60 mètres carrés, il serait peut-être possible de louer deux chambres. Sans déranger les tarifs des grandes villes, il n’est pas absurde de penser à un tarif égal à 350 euros par chambre. Cela signifie 700 euros de revenu total par mois, soit 8 400 euros par an. Quant aux charges, elles pourraient être un peu plus élevées que celles du scénario dont nous avons discuté dans le paragraphe précédent, notamment en référence aux charges de copropriété. On pourrait estimer ce dernier à 1500-2000 euros par an. Eh bien, dans le meilleur des cas, un gain net d’environ 6 000 euros serait obtenu , ce qui équivaut à 6% de l’investissement. Dans le pire des cas, cependant, un gain net d’environ 3 500 euros serait obtenu, ce qui équivaut cependant à 3,5%. Pas mal, même pas dans ce cas. Cependant, le problème est toujours le même: contrairement à tous les autres investissements, le capital de départ n’est pas garanti. Tout d’abord parce qu’à sa place il y a, pour l’instant, simplement des « briques ». Deuxièmement, parce que le prix de l’immobilier est sujet à une dévaluation . Le conseil est donc de prendre toute réflexion positive ou optimiste sur l’investissement immobilier avec un grain de sel. Bref, avant d’aller chez le notaire, prenez beaucoup de temps pour y réfléchir.