Comment calculer le rendement d’un investissement immobilier ?

Lors d’un investissement dans un bien immobilier, le facteur qui devrait être fondamental dans la décision d’achat est la capacité à calculer le rendement de l’investissement immobilier réalisé, provenant de la location du bien. Que vous soyez novice dans l’investissement immobilier ou que vous soyez propriétaire d’un grand nombre de propriétés, peu importe: calculer le loyer de vos propriétés est quelque chose que vous ne pouvez pas ignorer . Lorsque les investisseurs se concentrent trop sur d’autres facteurs immobiliers (en minimisant l’importance d’un bon rendement locatif dans leurs calculs), c’est là qu’ils rencontrent des problèmes. La croissance de la valeur du capital, par exemple, est un élément important de la planification d’un portefeuille immobilier. Choisir la meilleure zone dans laquelle investir – une zone qui promet des prix immobiliers plus élevés – vous rapportera de l’argent à long terme. De même, être en mesure de repérer les offres du marché et d’acheter des propriétés à un prix inférieur à la valeur potentielle est utile pour des raisons évidentes. Mais si vous vous concentrez uniquement sur la croissance du capital ou si vous recherchez des offres sans prendre en compte correctement les revenus locatifs, vous risquez de perdre tous les revenus futurs. Les zones qui ont une demande locative croissante ou une croissance de la valeur du capital d’une année à l’autre peuvent être très attrayantes. De même, lorsqu’elle est vendue à un prix inférieur à la valeur marchande, la propriété peut souvent sembler une bonne affaire. Mais, si le rendement locatif est juste, disons 5%, il est peu probable que le revenu mensuel couvre les mensualités hypothécaires. Parce qu’il est bien plus important de s’assurer que la propriété se rentabilise mois après mois est bien plus importante que d’obtenir une remise lorsque vous l’achetez ou un profit théorique lorsque vous la vendez. Pour tous ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier commercial, l’une des premières questions que vous voudrez vous poser est: quel retour sur investissement vais-je tirer de cette propriété ou, en d’autres termes, quel est son retour?

Quel rendement?

Le rendement est un moyen important de mesurer le revenu futur produit par l’investissement que nous envisageons. Le rendement de l’immobilier est particulièrement important dans l’immobilier commercial, car les taux de croissance du capital ne sont généralement pas aussi élevés que ceux du marché de l’immobilier résidentiel. Donc, savoir comment calculer le rendement que vous pouvez obtenir maintenant et dans le futur est un facteur clé pour savoir s’il faut investir.

Comment calculer le rendement?

Le rendement est calculé en pourcentage, basé sur le coût ou la valeur marchande de la propriété, le revenu annuel et les frais d’exploitation. Il ne tient pas compte de l’augmentation de la valeur de la propriété au fil du temps (c’est-à-dire la croissance du capital). Lors du calcul du rendement, il est important de savoir si vous calculez le «rendement brut» ou le «rendement net». Le rendement brut est calculé avant les dépenses, tandis que le rendement net prend en compte les dépenses courantes telles que les dépenses d’exploitation, les coûts d’entretien, les droits de timbre et d’autres dépenses, telles que la fiscalité des propriétés vacantes.

Définition du rendement

Le rendement est calculé en divisant le revenu de location annuel d’une propriété par le coût d’achat. Par exemple: Rendement brut = revenu locatif annuel (loyer mensuel x 12 mois) / valeur de la propriété x 100. Ainsi, si vous achetez une propriété commerciale de 750 000 $ et que vous la confiez pour 6 000 $ par mois (72 000 $ par an), votre rendement annuel de votre investissement, ou rendement, sera de 9,6%. Il s’agit d’un exemple de rendement brut, où les coûts permanents de possession d’une entreprise de vente au détail n’ont pas été pris en compte. Les propriétés commerciales rapportent généralement un rendement beaucoup plus élevé que les propriétés résidentielles, générant des rendements supérieurs à 7% par rapport aux rendements de 4 à 5% des propriétés résidentielles.

D’où vient le rendement?

La production intérieure, la confiance des entreprises et les taux d’emploi sont les trois principaux moteurs du marché de l’immobilier commercial. Tous les trois sont influencés par la confiance des consommateurs, la politique et l’économie. Les rendements des propriétés commerciales sont plus sensibles aux conditions du marché que les propriétés résidentielles, car les gens auront toujours besoin d’un endroit pour vivre alors que les entreprises peuvent échouer et souvent échouer. Ce risque se reflète dans les rendements plus élevés que la propriété commerciale attire.

Retour sur investissement en termes simples

La demande de propriété est l’un des principaux moteurs du rendement des propriétés commerciales. Lorsque la demande est élevée, le coût d’achat d’un immeuble de placement augmente. Plus vous payez, moins vous obtenez de rendement (sauf si les revenus locatifs augmentent proportionnellement au prix d’achat). Lorsque les rendements chutent, on parle souvent de «resserrement des rendements». L’inverse est également vrai. Lorsque la demande de biens immobiliers diminue, les prix baissent et les rendements peuvent augmenter. À mesure que le ratio loyer / valeur augmente, on parle de «flexibilité du rendement». Il est important de noter que les rendements sont une mesure du retour sur investissement attendu de votre investissement et non une garantie. Les investisseurs potentiels doivent prendre en compte tous les autres facteurs, tels que la probabilité de trouver et de conserver un bon locataire à long terme, les coûts d’entretien et d’infrastructure, l’adéquation et l’emplacement d’une propriété, et tous les autres facteurs pouvant affecter votre capacité à atteindre le rendement attendu. Le retour sur investissement moyen des investissements immobiliers locatifs atteint 9%. Les experts en investissement immobilier se penchent en particulier sur un facteur au moment de décider quelles propriétés pourraient être rentables: c’est le taux de rendement de la propriété locative. Dans l’ensemble, les investisseurs en propriété locative enregistrent de solides rendements pour les propriétés avec un rendement annuel moyen de 9,06% au troisième trimestre. Le marché de la maison individuelle est décrit comme robuste, le marché de la location voit un meilleur retour sur investissement immobilier car les consommateurs considèrent la location comme un moyen de surmonter les difficultés financières. Sur les marchés à haut risque et à haut rendement, où les taux de chômage et d’inoccupation sont supérieurs aux moyennes nationales, le rendement moyen a été de 19%, supérieur à celui d’il y a un an grâce à une hausse des loyers, tandis que le coût au mètre carré des propriétés à vendre se poursuit. tomber. Tout d’abord, il est nécessaire de procéder à une analyse critique des biens, en évitant surtout de faire des considérations liées aux coûts d’achat historiques. Il est clair que nous serons confrontés à des situations dans lesquelles les maisons ont eu une mauvaise réévaluation ou même une baisse de leur valeur, nous sommes dans une phase de marché complètement différente du passé et, à l’exception des maisons situées dans des zones particulièrement prestigieuses, le temps et l’obsolescence rendront ces habitations de moins en moins attractives. Comment calculer le retour sur investissement d’une propriété achetée pour la location. Avec un peu de calcul, il sera facile de savoir à quoi s’attendre sur une propriété locative.Il y a 4 étapes simples: Calculez votre revenu locatif net annuel. Quelle partie de votre maison possédez-vous? Si vous empruntez de l’argent pour acheter votre maison, vous pouvez calculer la part que vous possédez en soustrayant le solde de votre prêt de la valeur de votre maison. Divisez votre revenu net par l’investissement total pour obtenir le retour sur investissement de votre immeuble locatif. Les frais peuvent inclure: les frais d’achat et de transaction (prix d’achat de la propriété, frais juridiques et inspections de construction, frais de prêt de démarrage) coûts annuels tels que les frais de location (perte de loyer et frais de publicité pour promouvoir la vente) réparations et entretien, frais de gestion immobilière, assurance etc.

Quel est le revenu locatif idéal pour penser à l’achat?

D’après notre expérience, un bon rendement locatif pour un bien acheté dans le but de le louer est d’environ 8% ou plus. Dans le cadre de ce rendement, les flux de trésorerie de la propriété peuvent ne pas être suffisants pour couvrir les frais de fonctionnement, le paiement de l’hypothèque et vous permettre de couvrir efficacement les problèmes inattendus et coûteux qui surviennent parfois lors d’un investissement dans la propriété. Mais le rendement n’est pas le seul facteur à considérer: il y a des zones périphériques où les maisons ont un rendement locatif potentiel d’environ 10%. Ce fait fait-il de ces propriétés des opportunités d’investissement fantastiques? Malheureusement non. Ces appartements sont d’anciens logements sociaux, d’une valeur de 50 000 €, avec peu ou pas de chance de prendre de la valeur, et où les locataires sont peu fiables et difficiles à gérer. En outre, des propriétés comme celles-ci sont difficiles à vendre et avec tout investissement, une stratégie de sortie est une chose essentielle à planifier.

Prix, rendement locatif et croissance. Trouver le juste équilibre

Les meilleurs immeubles de placement sont un équilibre de nombreux facteurs différents. Comme dans la vie, le truc est de trouver le juste milieu. Oui, vous avez besoin d’un bien avec un rendement locatif d’environ 8%. Mais il faut aussi avoir un bon emplacement, une bonne croissance du capital, une demande locative décente, et être adjacent à des bureaux, des zones commerciales ou industrielles, ou au moins avoir d’excellentes connexions, pour s’assurer que les locataires peuvent accéder à l’offre immobilière. . Si vous pouvez trouver une propriété qui peut obtenir un rendement locatif de plus de 8%, c’est bien, mais vous devez vous assurer que vous êtes satisfait du profil du locataire, du niveau de croissance dans la région et d’une stratégie de sortie en place. au cas où les choses tournent mal.