Comment gagner en investissant dans une propriété?

Malheureusement, investir dans la brique peut s’avérer être un mauvais choix si vous le faites dans le but de gagner un revenu, surtout si vous avez le malheur de ne pas deviner les temps et les modalités de l’investissement. Les données montrent que les propriétés en Italie ont perdu un tiers de leur valeur depuis 2009 dans les grandes villes , de sorte que ceux qui ont acheté une maison il y a dix ans aujourd’hui auraient un investissement considérablement dévalué entre leurs mains. Il faut également dire, cependant, que dans de nombreux domaines, les loyers augmentent, surtout s’il s’agit de zones intéressantes pour le tourisme ou pour l’offre de travail ou universitaire.

Comment deviner l’investissement immobilier?

Il faut considérer que la maison n’est rien de plus qu’un bien comme tous les autres: ceux qui veulent donc l’acquérir pour faire un profit doivent prendre en compte certaines variables essentielles, afin de ne pas céder au idée facile que la propriété est un investissement sûr. judiciaire tout . En particulier:  La valorisation du bien: selon l’endroit où se trouve le bien, sa valeur vénale peut avoir baissé ou non. Comme nous l’avons dit, nous parlons en moyenne d’une perte de valeur d’un tiers en dix ans, mais par exemple à Milan la réévaluation immobilière a été importante dans la même période. Nous pensons également au risque hydrogéologique de la zone dans laquelle se trouve le bien, qui peut certainement avoir une influence importante sur son évaluation.

Fiscalité : L’Imu sur le premier logement a été aboli, mais ce n’est pas le cas pour les résidences secondaires, qui pour cette raison sont souvent plus préoccupantes que les revenus. Il faut alors tenir compte des dépenses en factures, frais de télévision et taxes locales, qui doivent être payées même lorsque la maison n’est pas utilisée à la première personne. Nous ajoutons ensuite le besoin d’entretien, qui doit également être pris en compte et peut-être surtout si la maison est utilisée comme source de revenus, mais sans aucun doute les dépenses associées érodent les revenus.

Loyer : S’il est vrai que les loyers dans divers domaines de plus grand intérêt sont à la hausse, il est toujours nécessaire de faire face au risque d’arriérés des locataires et aux dommages qu’ils pourraient occasionner.

Liquidité : il faut évaluer à quel point il est facile de se débarrasser d’un bien immobilier, au cas où l’on voudrait monétiser l’investissement réalisé, et surtout s’il est possible de le faire sans perdre. La brique par définition n’est pas très liquide: de plus, avec des prix en baisse constante aujourd’hui, le risque de vendre à perte est en moyenne très élevé.

Diversification : compte tenu de tous les risques énumérés, il est toujours prudent de combiner l’investissement immobilier avec un autre type d’investissement qui peut en quelque sorte compenser les pertes, même si pour le moment il est difficile de trouver des instruments financiers qui donnent des rendements intéressants. En gros, une fois la zone identifiée et les risques évalués, si vous optez pour un investissement immobilier, vous pouvez agir judicieusement pour vous assurer un bon rendement.

Les deux composantes de l’investissement immobilier à considérer

Le rendement annuel brut (c’est-à-dire combien il rapporte de louer la maison) et la réévaluation du bien (l’augmentation de la valeur au fil du temps) sont les éléments à considérer dans l’investissement immobilier. Pour cette raison, comme nous l’avons dit, il est nécessaire de se concentrer sur les zones où il y a une bonne demande de biens locatifs (du fait de la présence d’entreprises, d’universités ou de flux touristiques) mais aussi capables de garantir une certaine revalorisation du capital. Mieux vaut donc se concentrer sur des coupes comme les appartements de deux et trois pièces, plus recherchés tant à la location qu’à l’achat et, par conséquent, mieux placés sur le marché. Par exemple, pour une simulation relative à un appartement de deux pièces de 250 000 euros dans la zone centrale à restaurer, acheté avec un prêt de 100 000 euros en 10 ans (tranche de 855 euros par mois). Pour rénover, un capital de 50 mille euros est utilisé, bénéficiant de déductions fiscales à 50%. Les coûts d’achat (y compris ceux de souscription du prêt) ont été supposés être d’environ 10% de la valeur du logement. La valeur finale a été calculée en tenant compte du prix du nouveau (à Milan le nouveau coûte en moyenne 23% de plus que celui utilisé, dans la simulation nous avons ramené le pourcentage à 25%).