Comment investir en SCPI ?

SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier figurent parmi les investissements privilégiés par les Français. Selon un chiffre dévoilé par l'ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier), cet investissement a réussi à collecter 10,2 milliards d'euros en 2022. De son côté, le rendement s'élevait à 4,53 %. Ces chiffres justifient largement le choix de ce placement financier. Si vous êtes un particulier, découvrez les différents moyens de le financer dans l'article.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Son fonctionnement repose sur l'acquisition d'un bien immobilier ainsi que de sa gestion locative. En échange de leur placement, les particuliers perçoivent une part du loyer. Il est calculé au prorata de leur investissement. Strictement encadrée par l'AMF, elle est généralement la propriété d'une société de gestion de biens immobiliers. Cette dernière se soumet à plusieurs textes règlementaires en matière d'investissements et de distributions des parts. Pour un investisseur, elle présente de nombreux avantages. En tête de liste figure l'absence de risque. Contrairement à un propriétaire bailleur, il est préservé des risques locatifs comme la défaillance de paiement ou la vacance locative. À cet effet, une société de gestion possède des biens dans plusieurs secteurs et gère un nombre important de locataires. Cela permet de diluer et amortir les effets des impayés. En France, environ 35 % des sociétés civiles de placement immobilier se situent en région parisienne contre 27 % en province. Les actifs se divisent en trois catégories : commerces, bureaux et bâtiments de santé. Les SCPI de bureaux représentent plus de 62 % des sociétés civiles de placement immobilier. En 2022, le taux de rotation est estimé à 1,6 %. Ce chiffre traduit le délai pendant lequel un investisseur conserve ses parts. Un taux faible révèle la bonne santé du marché.

Quels sont les moyens d'y investir en 2023 ?

Plusieurs moyens permettent de financer vos parts dans une société civile de placement immobilier. Parmi les plus courants figurent :

L'achat à crédit

L'investisseur peut se constituer un capital grâce à l'emprunt. Il profite de l'effet de levier basé sur la différence entre le taux de rendement de la société civile de placement immobilier et le taux d'intérêt très bas. De plus, les revenus fonciers contribuent aux remboursements du crédit. Au final, le particulier constitue un patrimoine immobilier sans effort.

L'achat au comptant

Les particuliers peuvent également financer leur investissement immobilier via un capital disponible. En SCPI, le montant minimum se situe autour de 5000 euros. Pourtant, grâce à leurs parts, les investisseurs touchent un revenu complémentaire chaque trimestre. À noter que ce revenu est soumis à l'impôt foncier et aux prélèvements sociaux.

L'achat via une assurance-vie

L'achat via un contrat d'assurance-vie présente un avantage important : les revenus de la société civile de placement immobilier suivent la règle d'imposition des contrats d'assurance-vie. Si l'investisseur souhaite laisser les revenus dans le contrat, il est exempté de l'impôt sur le revenu.

L'achat en nue-propriété

Cette technique permet à l'épargnant de réduire le montant investi et de ne pas être imposé, c'est l'usufruitier qui est taxable. Ce démembrement consiste à séparer l'usufruit de la nue-propriété. Pendant la période de séparation, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. À la fin, il devient l'unique propriétaire du bien et perçoit les dividendes de la société civile de placement immobilier. Le démembrement se présente de deux manières :
  • viager lorsque l'investisseur devient propriétaire à la mort de l'usufruitier ;
  • temporaire lorsque le démembrement a une échéance, il se situe généralement entre 5 et 15 ans.

Quels sont les avantages et inconvénients de cet investissement ?

Avant d'investir dans ce type de placement, vous devez connaitre ses avantages et risques.

Avantages

Les épargnants sont réticents à l'idée d'investir dans l'immobilier en raison du coût. Avec la société civile de placement immobilier, ils n'ont pas besoin d'un capital important. En effet, le ticket d'entrée est relativement faible. Dans une SCPI, les investisseurs ne se soucient pas de la gestion locative. Cette tâche revient à la société de gestion. Dans l'immobilier locatif classique, le propriétaire est soumis à un niveau de risque élevé. Avec cet investissement, les risques sont partagés grâce à la diversité des biens. Enfin, le dernier avantage demeure la possibilité d'investir à crédit et profiter de l'effet de levier qu'il procure.

Les inconvénients

La société civile de placement immobilier se distingue par la faiblesse de liquidité. Ainsi, en cas de cession, l'investisseur doit attendre un certain délai et se plier à l'évolution du marché. Cet investissement immobilier implique aussi des frais importants à l'entrée et dans la gestion des biens. Vous devez également payer une commission en cas de revente. En pleine crise de l'immobilier, les revenus locatifs et le taux d'occupation peuvent baisser. Par conséquent, le montant versé peut diminuer. Dans ce cas, à qui s'adresse ce type de placement ? Selon les conseils du figaro immobilier, la SCPI convient à toutes personnes actives qui souhaitent fructifier leur épargne et se constituer un patrimoine immobilier. Elle s'adresse également aux retraités qui souhaitent toucher des revenus en complément de leur pension de retraite.
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