De plus en plus de Français qui souhaitent investir dans l’immobilier se tournent aujourd’hui vers la création d’une Société Civile Immobilière. Comment peut-on la définir ? À quoi sert-elle exactement ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Qu’implique-telle au niveau fiscal ? Découvrez dans cet article tous les points à connaître sur le sujet.
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?
La SCI ou Société Civile Immobilière est la forme juridique la plus utilisée pour acquérir un bien en commun entre plusieurs personnes comme des amis, la famille, les couples non mariés mais aussi pour l’achat de locaux professionnels. Il s’agit donc de personnes (au minimum 2) qui se regroupent pour acheter un bien immobilier afin d’en tirer avantage. Afin de la créer, la réglementation exige que soient rédigés les statuts. Les statuts d’une sci comportent son nom, le siège social, le capital et les modalités de son fonctionnement. Il est à noter qu’aucun capital minimum n’est exigé et que sa durée d’existence peut atteindre 99 ans.
Il en existe de plusieurs formes :
- de gestion ou de location : souvent la forme employée pour acquérir ensemble un bien ou des locaux professionnels. Elle est à capital fixe ou variable ;
- familiale : les membres qui la composent viennent de la même famille jusqu’au 4ème degré. Elle est utilisée afin de faciliter la transmission des biens de génération en génération. Elle permet aussi de s’assurer que le patrimoine restera aussi dans le cercle familial ;
- de construction-vente : quand il s’agit de faire construire un bien immobilier dans le but de le revendre rapidement à des personnes qui ne font pas partie de la société.
Qui la compose ?
Elle est constituée d’au moins deux personnes qui seront appelées associés. Elle est administrée par un gérant qui sera désigné ou révoqué par les associés lors des assemblées générales annuelles. En fonction des apports en nature ou en numéraire qu’ils ont apporté à la société, les associés bénéficient de parts sociales et gagnent des dividendes lorsqu’il y a des bénéfices. Le même principe s’applique lorsqu’il y a des dettes. Elle peut être gérée par un ou plusieurs gérants qui peuvent correspondre à des personnes physiques mais aussi morales. Ceux-ci peuvent être associés ou non. Ils sont responsables de la gestion courante comme entre autres l’encaissement des loyers. Il n’y a pas obligation d’être de nationalité française.
Avantages et inconvénients d’une Société Civile Immobilière
Ce n’est un secret pour personne, l’immobilier représente aujourd’hui un placement intéressant. Se monter en Société Civile Immobilière est très utile quand on veut investir mais que les moyens financiers manquent. Elle permet une transmission exonérée d’impôts. Ainsi chaque parent peut transmettre tous les 6 ans son patrimoine à ses enfants sous forme de parts de la Société Civile Immobilière. La création d’une SCI comporte aussi des avantages pour le domaine de l’immobilier d’entreprise. Si elle est imposable à l’impôt sur le revenu, elle peut bénéficier de la loi Scellier qui permet des réductions d’impôt dans certaines conditions. La création d’une entreprise peut paraître à première vue « lourde » en termes de démarches administratives. Créer une entreprise implique de rédiger ses statuts et de suivre les instructions de la Chambre de Commerce. Il faudra ensuite réunir les associés tous les ans lors d’une assemblée générale à l’issue de laquelle sera rédigé un procès-verbal d’assemblée où seront rapportées les décisions votées. Si la SCI est assujettie à l’impôt sur les sociétés, elle doit établir une comptabilité sérieuse et transmettre un bilan chaque année au greffe du tribunal de commerce. Tous les associés sont responsables des résultats à la hauteur des apports en nature ou en numéraire qu’ils y ont apporté.
Comment créer une Société Civile Immobilière ?
La création d’une telle société comporte plusieurs étapes.
Rédaction des statuts
Rédiger les statuts ne nécessite pas de faire appel à un notaire. Ils doivent néanmoins être réalisés avec sérieux et rigueur car c’est à eux qu’il faudra se référer tout le long de la vie de l’entreprise. Ils fixent les rôles et les pouvoirs, les obligations et les droits de chacun, associés comme gérant. Ils définiront tout ce qui la caractérise comme son objet, l’identité des personnes qui la composent, son capital social…
Enregistrer les statuts auprès des impôts
Les statuts seront ensuite enregistrés auprès des impôts. Il faudra faire intervenir un notaire s’il existe un apport d’immeuble à la création. Cette démarche s’effectue auprès du service des impôts dont dépend le siège social de l’entreprise et avant de solliciter le greffe du Tribunal de Commerce.
Parution d’une annonce légale
Il faut contacter un journal du département dont dépend le siège social et qui est autorisé à publier des annonces légales. Démarche obligatoire, elle doit indiquer la dénomination sociale, le siège social, la forme juridique, le capital social, le gérant et son adresse, une indication sur la cession des parts sociales.
Immatriculation
L’immatriculation s’effectue au Greffe du Tribunal de Commerce. Cette démarche peut être effectuée directement sur Internet. Il faudra transmettre :
- 2 exemplaires des statuts datés et signés puis éventuellement enregistrés auprès des impôts ;
- 1 justificatif de siège social ;
- 1 procès verbal de nomination du gérant ;
- 1 attestation de non-condamnation et de filiation ;
- 1 copie d’une pièce d’identité du gérant ;
- 1 formulaire rempli et signé ;
Un numéro d’immatriculation sera alors rapidement attribué avec la réception du K-Bis qui est un certificat qui atteste des numéros SIRET et SIREN.
Déclarations spécifiques aux Sociétés Civiles Immobilières
Les associés pourront encaisser des bénéfices qui seront déclarés aux impôts comme revenus fonciers. Quand l’associé est une personne morale, les bénéfices deviennent des bénéfices industriels et commerciaux qui seront imposés au régime réel. Concernant les gérants, le salaire sera à déclarer à l’impôt sur le revenu et la société pourra le déduire comme charge.
Souvent avantageuse fiscalement, la création d’une Société Civile Immobilière représente une solution pertinente et facile pour toutes les personnes qui souhaitent investir en commun dans l’immobilier.
