Investir dans un fonds immobilier (SCPI) : conseils

Qu’est-ce qu’une Société civile de placement immobilier (SCPI) ?

Les SCPI sont des sociétés d’investissement autorisées à émettre des actions aux institutions et au public, et créées dans le seul but d’acheter et de gérer des biens immobiliers pour le compte des actionnaires.

Une SCPI doit être distinguée d’une Société Civile Immobilière (SCI), avec laquelle les lecteurs peuvent être plus familiers. Cette dernière n’est qu’une société anonyme pouvant être utilisée pour l’achat et la propriété de biens immobiliers français.

Les SCPI sont autorisées par la loi en France depuis 1970, et en vertu de la loi française, elles ne peuvent pas être cotées en bourse. Elles sont également plus largement utilisées comme véhicules d’investissements immobiliers neufs.

Il existe actuellement environ 200 SCPI, les plus grandes ayant au moins 100 propriétés dans leur portefeuille.

Les sociétés sont gérées par une équipe de gestion professionnelle qui collecte les fonds investis et se charge de l’acquisition, de la construction et de la gestion des immeubles.

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Ces dernières années, les fonds ont connu une croissance significative, passant d’environ 18 milliards d’euros de capitalisation en 2009 pour gérer aujourd’hui environ 29 milliards d’euros de fonds.

Les rendements ont été bien supérieurs à ceux de la plupart des autres formes d’investissement, avec une moyenne de plus de 5% par an brut au cours des vingt dernières années.

Leurs revenus proviennent des loyers facturés aux locataires, qui sont ensuite versés aux actionnaires sous forme de dividendes, normalement sur une base trimestrielle, au prorata du nombre d’actions détenues.

La force des rendements vient du fait que la grande majorité des fonds sont investis en propriété commerciale et industrielle, principalement autour de Paris et de l’Ile de France, mais aussi dans certaines des autres grandes villes de France.

Le portefeuille comprend des bureaux de premier ordre occupés par des organismes gouvernementaux et d’autres organismes du secteur public ou de grandes sociétés cotées, mais comprendra également un grand nombre de propriétés plus risquées et à faible rendement louées à des entreprises de taille moyenne.

Investir dans une SCPI donne à un investisseur l’accès à ce marché, et la mutualisation du risque, où il pourrait autrement être obligé d’acheter un appartement ou un autre immeuble résidentiel à des fins de location.

Les SCPI dont l’objectif principal est les dividendes qu’elles versent sont appelées SCPI de rendement et sont susceptibles d’intéresser la plupart des expatriés.

Les SCPI sont agréées et contrôlées par l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Bien que l’historique des SCPI puisse parler de lui-même, le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti, pas plus que les rendements.

Statut fiscal

Les SCPI sont « fiscalement transparentes » et dans ce cas, elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés.

Au lieu de cela, chaque actionnaire est imposé sur la base de sa propre situation personnelle.

Ainsi, en tant qu’investisseur particulier, vous seriez soumis à une imposition sur les dividendes versés par la SCPI sur la base de votre taux marginal d’imposition. Les dividendes sont également soumis à des charges sociales au taux de 15,5%.

Cette partie des dividendes générés par les revenus locatifs est imposée comme un revenu foncier et non comme un dividende sur actions. En tant que revenu foncier, vous bénéficiez d’une allocation avant de devenir redevable des charges fiscales et sociales, que ce soit sous le régime micro-foncier ou sous le régime en bobine, selon votre situation.

Les revenus générés par la SCPI simplement au moyen des intérêts sur les soldes de trésorerie sont imposés sans déduction.

Cela signifie probablement que votre taux marginal d’impôt sur le revenu en France doit être inférieur à 30% pour que de tels investissements obtiennent un rendement net décent, mais très peu d’expatriés paient l’impôt sur le revenu français à ce niveau.

Si vous vendez vos actions, elles sont soumises à l’impôt sur les plus-values, bien qu’une vente dans l’année inférieure à 15 000 € n’engendre aucune obligation fiscale et il y a un allégement dégressif sur 22 ans.

Afin de maximiser votre situation fiscale, il est possible d’acheter un contrat d’assurance vie qui contient une enveloppe SCPI, ce qui donnerait des avantages fiscaux.

Des charges

Comme pour la plupart des formes d’investissement, il y a un hic, qui dans le cas des SCPI est probablement le niveau de leurs charges.

Les frais de souscription à une SCPI sont compris entre 8% et 14% de la location, qui comprend la taxe d’enregistrement de 5% à payer. Les frais annuels de gestion professionnelle peuvent représenter environ 8% supplémentaires du loyer, bien que les rendements nets moyens de 5% soient après déduction des frais de gestion. Certaines SCPI facturent également des frais de gestion de la vente d’actions en cas de désistement, qui peuvent être de plusieurs points de pourcentage.

Par conséquent, investir dans une SCPI est plutôt une proposition à moyen terme, 10 ans étant généralement considérés comme le temps minimum pour détenir les actions.

Sélection

Pour déterminer les SCPI dans lesquelles investir, vous devez clairement prendre l’avis d’un professionnel.

Il existe un certain nombre de courtiers (conseillers en gestion de patrimoine indépendant) qui pourraient vous conseiller, mais il faut se renseigner sur leur niveau d’expérience dans ce domaine et le degré de leur indépendance.

Vous devez également rechercher des éclaircissements sur la base sur laquelle ils seraient rémunérés, que ce soit via une commission d’un tiers ou des frais de votre part, ou un mélange des deux.

Il est également avantageux de faire ses propres devoirs : aucun investisseur avisé ne dépend entièrement de conseillers professionnels.

Parmi les facteurs à considérer, outre le niveau historique du rendement et des charges, figurent la qualité du portefeuille, le niveau d’occupation et la qualité de l’équipe de direction.

Vous devez également vous demander à quel point il serait facile de vendre vos actions si vous ne souhaitiez plus continuer à investir. Vous devrez passer par la SCPI pour ce faire, et bien que cela ne pose pas forcément de problème, le prix de vente des actions ne peut être garanti.