Location de maison pour de courtes périodes

Par location à court terme  (ou location temporaire), nous entendons la location d’un bien pour une période ne dépassant pas 30 jours; l’inscription n’est pas requise pour ce type de contrat. L’Agence du Revenu a clarifié la question avec une publication sur le coupon sec, un taux appliqué aux contrats de location n’excédant pas un mois et qui bénéficient d’un avantage fiscal, avec une taxe appliquée à 21% sur les revenus provenant du loyer court. Cet article vous expliquera comment fonctionnent les locations courtes, quelles sont les obligations fiscales et quelles caractéristiques la propriété doit avoir pour être louée pour de courtes périodes.

Comment fonctionnent les locations à court terme ?

La législation sur les locations de courte durée a été innovée avec une loi spécifique en 2017. L’objet de la loi est la location de propriétés résidentielles, hors locaux commerciaux, pour des durées inférieures à 30 jours; le contrat entre les deux personnes physiques, bailleur et locataire, ne doit pas constituer une activité commerciale. Cependant, la législation affecte également les contrats prévoyant la fourniture d’une série de services complémentaires tels que le changement des draps, le nettoyage des chambres, l’utilisation du téléphone et de la connexion Internet. La question concerne à la fois les propriétaires qui louent leur maison, en prenant soin de lui personnellement, et ceux qui se tournent vers les agences et les portails en ligne; la nouvelle loi régit également la sous-location et les accords entre l’emprunteur et des tiers pour la location de l’appartement à titre onéreux. Au-delà des cas spécifiques et minoritaires, la plupart des locations temporaires concernent aujourd’hui des propriétaires qui transforment leur appartement en maison de vacances ou mettent à disposition une chambre individuelle. Il y a donc deux possibilités: si le propriétaire s’occupe personnellement de l’entreprise, par exemple en publiant des annonces dans les journaux, il devra payer la taxe sur le loyer perçu; si, en revanche, il fait appel à une agence ou à tout intermédiaire, il sera soumis à une retenue à la source de 21%. Contrats prévoyant la fourniture, par le propriétaire, de services supplémentaires tels que l’administration de la nourriture, par exemple le petit-déjeuner, la disponibilité pour fournir un moyen de transport pour se déplacer dans la ville et un service de guide touristique. En plus de l’activité de maison de vacances, un propriétaire a la possibilité de louer des unités individuelles au sein de sa propriété, pour des périodes de moins de 30 jours. En fait, il faut ajouter que les locations de courte durée ne concernent pas uniquement le flux touristique. Une location saisonnière peut accueillir des personnes en déplacement professionnel; de la même manière il y a des propriétaires qui mettent à disposition non pas la maison entière mais seulement une partie de la maison, même sans entreprendre une véritable activité commerciale: la demande de location temporaire peut concerner des personnes qui voyagent pour des raisons de santé, pour aller chercher un proche ou un ami ou même pour des raisons d’étude. Depuis 2017, l’ensemble du dossier a donc été revisité, prévoyant des charges notamment pour les portails en ligne qui traitent des travaux d’intermédiation entre le propriétaire et le locataire intérimaire. Il est important de savoir comment les règles ont changé car elles affectent la plupart des propriétés louées pour de courtes périodes. Les intermédiaires, qui mettent les deux parties en communication, ont une série d’obligations: ils sont tenus d’aviser le propriétaire des contrats stipulés dans le cadre de leurs travaux de courtage; au moment du paiement de la rente obtenue sur le loyer transitoire, ils devront retenir 21% de retenue à la source.

Location courte durée: caractéristiques du bien

Quelles sont les caractéristiques que doit avoir un appartement adapté à la location à court terme? Tout d’abord, il doit s’agir d’une propriété résidentielle et non commerciale. En plus d’être utilisable, il doit avoir des caractéristiques techniques précises. Les catégories cadastrales, par exemple, doivent être comprises entre A1 et A11, à l’exception de celle A10, destinée aux locaux de bureaux.

La praticabilité doit être respectée pour toutes les pièces de l’appartement.

Souvent, les caractéristiques techniques du bien varient d’une région à l’autre, chaque autorité locale a sa propre réglementation qui régit la question. Dans tous les cas, les habitations destinées à un usage touristique doivent respecter des paramètres garantissant la salubrité des milieux: la propriété doit avoir des plafonds d’une hauteur d’au moins 2,70 mètres; pour accueillir deux personnes, la superficie minimale sera de 38 mètres carrés, tandis que pour accueillir un seul invité, le minimum autorisé est de 28 mètres carrés; la chambre doit être séparée du salon, qui peut avoir une kitchenette; les pièces doivent être équipées de fenêtres. En général, chaque pièce de l’appartement doit avoir des mesures minimales pour protéger la santé des locataires; Les régions adoptent souvent leurs propres réglementations qui peuvent varier d’un contexte à l’autre.

Locations temporaires: obligations fiscales

Quel est le taux de 21% sur les revenus locatifs pour de courtes périodes? Il s’agit d’une taxe forfaitaire, c’est-à-dire une taxe de substitution à l’IRPEF et à toutes les taxes supplémentaires normalement prévues. C’est sans aucun doute un régime qui facilite le propriétaire, qui épargne au moment de la déclaration fiscale, et qui permet à l’Etat de lutter contre la fraude fiscale. Si le contrat est enregistré, bien que ce ne soit pas obligatoire, le propriétaire peut également économiser sur le paiement du droit de timbre et des taxes d’enregistrement. Il convient de souligner que le taux de 21% est calculé sur le revenu total, sans la réduction de 5% qui est plutôt prévue en cas d’imposition ordinaire, lorsque le loyer est pour une longue période. Le propriétaire n’est pas obligé de s’inscrire à la TVA pour louer une chambre ou un appartement pour de courtes périodes. L’obligation naît lorsque le propriétaire a créé une entreprise: l’exemple classique est celui d’une personne qui possède plusieurs biens engagés dans une entreprise d’accueil touristique. Dans ce cas, puisqu’une activité commerciale est mise en place, le numéro de TVA est requis; il peut même être moins cher d’ouvrir une entreprise, si par exemple le propriétaire doit gérer beaucoup de loyers. Pour comprendre quand vous êtes obligé d’ouvrir un numéro de TVA, de louer votre bien pour de courtes périodes, le conseil est de contacter votre commune de résidence ou la Région. En ce qui concerne la conformité fiscale, il existe deux possibilités: le paiement d’une taxe ordinaire: IRPEF à présenter dans la déclaration fiscale; paiement avec coupon sec, avec un taux de 21% sur la rente totale. Veuillez noter que le propriétaire d’un bien loué pour une courte période est également tenu de demander la taxe de séjour au locataire temporaire, en émettant un reçu de paiement au moment du solde.