ROE et ROI: combien ça rapporte d’investir dans l’immobilier ?

Dans l’article dédié au ROI et aux autres ratios de bilan , nous avons vu en détail les formules, les méthodes de calcul, et comment utiliser les résultats pour évaluer un investissement. Ici, nous allons plutôt analyser une méthode simple pour mesurer le ROE et le ROI de l’immobilier. Si vous évaluez un seul investissement immobilier , comme l’achat d’un appartement ou d’un bureau pour faire un revenu, vous n’aurez pas forcément à saisir le bien-fondé des états financiers de la société proposant l’opération (même s’il reste une meilleure pratique à suivre). Vous aurez encore moins besoin des données de la déclaration de revenus du vendeur, si un particulier propose l’investissement. Au lieu de cela, il faut une méthode rapide pour comprendre comment le retour sur investissement est calculé et évaluer à quel point il est pratique d’investir dans la propriété identifiée. Pour ce faire, nous utiliserons les formules décrites ci-dessous et une feuille de calcul de type Excel.

Formules ROE et ROI immobilier

Dans l’ensemble, nous obtiendrons les deux ratios de rentabilité. Le ROE, qui nous dira combien l’argent investi (personnel) retourne par rapport au bénéfice net, ou le profit généré par l’opération après avoir payé les intérêts et les impôts, et le ROI, qui nous expliquera combien le montant investi de l’argent (personnel et tiers) par rapport à la marge brute, c’est-à-dire l’équivalent du résultat opérationnel (EBIT) dans les états financiers. En résumé, le bénéfice avant le paiement des impôts et des intérêts éventuels.

REVENUS = montant réalisé au moment de la vente du bien;

FRAIS = total de tous les frais engagés pour l’achat / la rénovation de la propriété (hors taxes et intérêts);

INTÉRÊT = montant payé à l’établissement de crédit pour les intérêts et les dépenses sur le capital prêté (le cas échéant);

IMPÔTS = part payée à l’administration fiscale sur la marge brute de l’opération (en l’absence de données précises, utiliser le taux moyen de 30%);

PROPRE CAPITAL = argent personnel investi dans l’opération;

DURATION = temps entre l’achat et la vente exprimé en mois (pour des valeurs plus précises, utilisez les jours de la formule).

Calcul du ROI immobilier

Analysons cet exemple de calcul de ROI pour un investissement immobilier sur le marché résidentiel. Nous achetons un appartement au coût de 195000 € (frais) et le revendons après vingt-quatre mois (durée) au prix de 250000 € (chiffre d’affaires), obtenant un bénéfice avant impôts de 55000 € (revenus-charges) ou un ROI de 28, 21% ((revenus-coûts) / coûts) et un ROI annualisé de 13,23% ((revenus / coûts) ^ (1 / (durée / 12)) – 1).

Notez dans la formule que le symbole ^ indique l’exponentiation.

L’opération est financée avec de l’argent personnel pour 25000 € (fonds propres) et pour la différence un prêteur externe est utilisé (ex: banques, sociétés financières, etc.), ou elle est opérée avec un effet de levier ou un levier financier typique de l’investisseur, qui représente le rapport entre le capital total (propre et tiers) et uniquement le capital propre. Dans ce cas, en plus du ROI, il faut au moins évaluer l’indice ROE (Return on Equity), qui dans notre exemple équivaut à 100% ((revenus-coûts-intérêts-impôts) / capitaux propres).

Calcul des indices ROI et ROE

Si vous avez besoin de calculer le ROE et le ROI en ligne , il vous suffit d’accéder au calculateur dans le menu pour obtenir, en plus du ROI annuel, la valeur des deux indices. Dans mon activité quotidienne j’utilise le logiciel Evaluto pour les calculs , qui fournit, en plus de ces indices, de nombreuses autres analyses utiles pour ceux qui investissent dans l’immobilier , permettant, entre autres, de comparer les différents projets saisis au fil du temps à travers des tableaux et graphiques.

ROE et ROI: deux indices comparés

Lors de l’évaluation d’un investissement immobilier, il est donc conseillé de comparer le résultat avant et après le paiement des intérêts et des taxes, en analysant les ratios ROI et ROE. Par exemple, si le ROE est inférieur à celui d’un investissement alternatif «à faible risque», alors nous n’investissons pas bien notre argent, mais si le ROI offre des valeurs supérieures à la moyenne, alors nous ne gérons pas bien la transaction . En pratique, le résultat opérationnel nous dira si et dans quelle mesure nous avons (été) bons à mener l’opération, tandis que le résultat net nous dira si la performance est (aussi) générée par des avantages fiscaux ou financiers. Prenons par exemple les deux Italiens les plus gonflés de l’histoire: M. Bianchi et M. Rossi. Tous deux achètent une propriété avec les mêmes caractéristiques au même prix et les revendent après un an. M. Rossi, cependant, gagne 5000 € de plus après impôts que M. Blancs. Une première analyse nous amènerait à dire que M. Rossi a mieux fait ses affaires, mais si nous regardons le modèle ci-dessous, nous constatons que c’est M. Bianchi pour être meilleur, et que l’avantage de M. Rossi est davantage d’ordre financier (à ne pas sous-estimer) et fiscal (à ne pas considérer car les bénéfices ne sont pas forcément reproductibles).

Comparaison du ROE et du ROI immobilier

En définitive, c’est le résultat opérationnel qui nous dit si le bénéfice net généré par la transaction immobilière est vraiment dû à un avantage concurrentiel (personnel ou professionnel) de l’investisseur, ou s’il est conditionné par des aspects financiers ou fiscaux qui n’ont rien à voir. avec les compétences entrepreneuriales et / ou commerciales de l’investisseur. En effet, bénéficier d’une fiscalité facilitée, d’un taux réduit, ou avoir des capitaux disponibles pour permettre des économies sur les charges financières, peut certes nous faire gagner plus , mais rien n’ajoute à la capacité de l’individu ou de l’entreprise à mener au mieux  » investissement.

ROI dans le secteur immobilier

Ceux exposés jusqu’à présent sont évidemment des exemples théoriques, mais quand il s’agit d’ investissements immobiliers , qu’est-ce qu’un bon indice de rendement du capital investi? Pour répondre à cette question, et sachant que chaque opération est unique, j’ai rassemblé dans un tableau les données de certaines opérations immobilières récemment réalisées sur le marché résidentiel italien, qui peuvent fournir une première orientation. Comme on peut le voir, sur la base de l’échantillon de 20 projets examinés, le retour sur investissement moyen est de 22,31% (moyenne arithmétique) avec une valeur maximale supérieure à 40%. Enfin et avant tout, il faut rappeler qu’investir dans l’immobilier reste une forme d’investissement et à ce titre présente un certain degré de risque, souvent aggravé par la complexité du produit à fabriquer. Si vous ne connaissez pas bien ce marché, il est préférable de commencer avec des quotas minimaux de financement participatif immobilier , ou avec de petits appartements à relocalisation rapide qui ne nécessitent pas de travaux de rénovation. Dans l’article dédié à la taille des appartements les plus vendus en Italie en 2018, vous pouvez trouver des idées pour investir dans le marché immobilier.