Les biens immobiliers constituent de bons investissements pour l'avenir. Comme tous les biens immobiliers, ils peuvent alors être cessibles ou faire l'objet de transmission. Cependant, la liquidation de patrimoine peut vite devenir source de litige ou être soumise à des taxes exorbitantes. C'est la raison pour laquelle il peut être nécessaire de connaître la procédure à suivre pour donner ses droits de propriété sur une propriété de luxe.
Les bases juridiques du transfert de propriété
Le droit de propriété est un droit réel qui confère des droits au détenteur du bien immobilier. Outre le droit d'usus, le propriétaire cumule également le fructus et l'abusus sur son domaine. En effet, contrairement à la nue-propriété, l'usufruit est encadré dans un temps déterminé. De ce fait, il peut être temporairement déterminé ou viager (pour toute la durée de vie du propriétaire). Dans le cas où le délai prévu pour la jouissance du fruit du patrimoine immobilier arrive à expiration, votre bien immobilier retourne au profit du nu-propriétaire. Il est évident que lorsque les droits de nu-propriétaire et ceux d'usufruit se confondent dans les mains d'un seul individu, il n'existe aucune imposition spéciale.
Cette spécification est fondamentale, car elle peut être utile pour organiser votre succession. En réalité, le mode de dévolution des droits de propriété sur votre bien immobilier de prestige détermine les taxes que vous serez astreints de payer. Mieux elle vous permet de réaliser une meilleure estimation de votre legs afin d'en faire profiter vos bénéficiaires. Par exemple, il est recommandé de démembrer précocement vos droits de propriété dans le but de conserver des parts successorales plus importantes.
Dans le cas où vous envisagez de réaliser un don de votre vivant, la loi ne prescrit aucune obligation sur l'identité des ayants droit. Il peut s'agir de personnes partageant un lien de filiation ou non avec le donateur. Toutefois, il est indispensable que le bénéficiaire puisse marquer son accord devant le notaire, autrement le contrat est nul et de nul effet. Il est obligatoire que le donateur remplisse les conditions suivantes :
- Être majeur âgé de plus de 16 ans ;
- Ne pas être frappé par une incapacité ;
- Justifier d'un réel droit de propriété sur le bien.
Choisir le mode de transmission idéal
Il existe plusieurs modes de cession de votre propriété de luxe. Les droits de propriété sur un bien peuvent être en partie cédés dans une certaine mesure. En fonction des objectifs à atteindre, vous avez la possibilité de conserver l'exclusivité de l'abusus sur votre bien de luxe en ne déléguant que le privilège d'usus et de fructus aux désignés bénéficiaires. De ce fait, vos attributaires peuvent librement occuper votre bien ou le fructifier en le plaçant en location. Dans cette perspective, il est important de garder présent à l'esprit que lors de la transmission, la valeur estimée de succession est moindre, car elle ne porte pas sur la valeur totale de votre appartement. C'est l'approche la plus adoptée par les parents pour assurer une relève apaisée pour leurs enfants.
Pour effectuer une bonne transition de droit de propriété, il est idéal d'anticiper sur les évènements en préparant convenablement votre legs. Si votre patrimoine immobilier est essentiellement composé de propriété de luxe, il est préférable de procéder à une donation de votre vivant afin d'éviter des droits successoraux trop élevés. La donation renvoie à un transfert de droits de propriété à un bénéficiaire à titre gratuit et sans contrepartie. Elle revêt des atouts à plus d'un titre. En effet, les mutations de propriété foncière occasionnent des procédures administratives très complexes pouvant entraîner des détournements. Une donation vous permet de préserver l'harmonie de la famille. Elle est aussi utile pour se soustraire des faux frais et des frais de succession tout en vous octroyant des avantages fiscaux non négligeables.
La procédure administrative
Dans la procédure administrative juridiquement recommandée, il est indispensable de formaliser le processus par un acte notarié afin de le rendre incontestable aux parties. En cas de doute, l'expertise du notaire peut être d'un conseil utile. Il pourra vous préconiser une donation simple. Ce type de don classique permet de remettre un bien dont l'estimation est évaluée au moment de la succession. Dans le cas de la donation-partage, vous pouvez répartir vos acquis entre tous les attributaires de façon équitable. La principale spécificité de ce mode d'attribution est qu'il vous accorde d'éviter la dévaluation de votre propriété immobilière. Cependant la contrepartie est que votre leg ne pourra non plus être réévalué à la hausse. Vous pouvez aussi opter pour une cession en pleine propriété ou pour une donation par préciput.
La solution de gestion immobilière
Pour conduire votre transfert de patrimoine, il existe aussi des solutions similaires à la donation. C'est le cas du transfert vers une société civile immobilière. Concrètement cette alternative revient à convertir votre bien cessible en parts de société détenues par chacun de vos héritiers. Ce mode de partage est avantageux en ce sens qu'il octroie la possibilité d'un fractionnement en autant de fractions qu'il y a d'attributaires. Vous pouvez alors aisément répartir gratuitement vos portions à vos dignitaires. Cependant, la loi encadre ce don dans la limite de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans.
