Achat immobilier : Maison neuve ou maison à rénover ?

Les tarifs à des plus bas historiques et les avantages fiscaux sur les travaux de rénovation vous permettent d’acheter un bien et de le rénover en dépensant globalement moins qu’une maison «toute faite». L’achat d’une maison à rénover est-il un bon investissement? Vaut-il mieux choisir une maison prête à être habitée ou une maison à moderniser en faisant face aux coûts d’une rénovation ? La réponse est subjective: cela dépend de l’opportunité qui se présente, de la ville, de la nécessité ou non d’avoir des intérieurs sur mesure et du montant que vous êtes prêt à investir. En général, cependant, on peut dire que le choix d’un appartement à rénover peut représenter une option plus pratique (à condition que les parties communes soient en bon état), à la lumière des allégements fiscaux et des tarifs en vigueur sur l’achat et la rénovation du premier prêt immobilier.

LES AVANTAGES FISCAUX POUR CEUX QUI RÉNOVENT LEUR LOGEMENT

Plusieurs allégements fiscaux ont été confirmés pour l’ensemble de l’année 2020 pour les dépenses engagées pour la rénovation et l’ameublement du logement:

Bonus mobilier et électroménager : 50% (sur un plafond maximum de 10 mille euros) des dépenses engagées pour le mobilier et le gros électroménager de classe A + ou supérieure (classe A s’applique aux fours) achetés dans le cadre de travaux de rénovation, de restauration ou entretien extraordinaire de la propriété;

ecobonus : déduction fiscale de 110%, utilisable en 5 ans, sur les principales interventions d’isolation thermique et de remplacement des systèmes de climatisation d’hiver, et conjointement sur l’achat et l’installation de luminaires et de panneaux solaires, réalisée du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2021 , à condition que ces interventions produisent une amélioration d’au moins deux classes d’énergie. Même l’appartement individuel peut profiter du superbonus pour des interventions d’isolation thermique sur sa surface pertinente, si l’intervention est réalisée en privé et non en copropriété. Enfin, s’ajoute une autre facilitation importante introduite par le décret de relance , à savoir la possibilité d’ économiser avec l’entreprise grâce à l’utilisation du virement , qui se traduit par la possibilité de démarrer la restructuration à des coûts réduits (pour plus d’informations, voir l’article dédié à le transfert de crédit pour restructuration ). Compte tenu du montant à allouer aux travaux de restylage, l’investissement dans la maison à restaurer peut garantir des économies effectives lorsque la différence de prix entre le nouveau bien et le bien à restaurer est supérieure à 30 mille euros (à condition, bien entendu , pour réussir à profiter pleinement de la subvention IRPEF).

ACHAT HYPOTHÉCAIRE ET PREMIÈRE RÉNOVATION DOMICILIAIRE, DES TAUX À DES NIVEAUX HISTORIQUEMENT BAS

En plus des réductions d’impôts, il y a le marché du crédit immobilier , qui offre actuellement des conditions de financement plutôt favorables. Le prêt d’achat et le prêt de restructuration vont souvent de pair, les banques proposent des propositions de financement pour les deux. Les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires au premier logement ont atteint de nouveaux plus bas en septembre, tombant pour la première fois en Italie à moins de 0,5% sur la durée de 20 ans (0,4% au lieu des prêts hypothécaires à trente ans). Des chiffres qui se traduisent au niveau par habitant en un taux mensuel moyen de 333 euros (-3,2% par rapport à août) et dans une course à la signature de nouveaux contrats à taux fixe.Les jeunes couples de moins de 35 ans peuvent également utiliser le fonds de garantie hypothécaire Prima Casa , qui offre un taux subventionné et une garantie de l’État sur 100% du montant non seulement pour l’achat mais aussi pour la rénovation d’une première maison sans valeur supérieure.à 250 mille euros.

MAISON À RÉNOVER, COMBIEN POUVEZ-VOUS ÉCONOMISER?

A Bordeaux, un appartement de 80 m² à rénover dans le quartier central (mais pas très central) coûte en moyenne 398 milliers d’euros, 78 milliers de moins qu’un appartement déjà habitable . Avec un bon niveau de rénovation de 700-750 euros le mètre carré , environ 60 mille euros seront dépensés, dont la moitié sous la forme d’une «réduction» fiscale, ce qui rend particulièrement attractif le choix d’une maison à rénover. A Paris, où les prix de l’ immobilier sont plus bas et où l’emplacement a un poids encore plus déterminant dans la détermination de la valeur, la différence entre une maison neuve et une maison à restaurer est en moyenne de 21000 euros dans le centre historique, 44000 euros dans le centre historique. zones semi-centrales et 24 mille euros en banlieue. Des différences beaucoup plus importantes sont trouvées en comparant le prix d’une maison à rénover avec celui d’une maison nouvellement construite (172 mille euros sur 80 mètres carrés à Milan et 115 mille euros à Rome), mais cette comparaison n’est pas indicative pour deux raisons: le maison de construction neuve 1) n’implique pas de coûts d’entretien extraordinaires pendant au moins dix ans et 2) présente des caractéristiques énergétiques structurelles qu’un «ancien» bâtiment ne peut pas reproduire. Comment fonctionne le transfert de crédits pour la rénovation domiciliaire et comment l’utiliser pour démarrer la rénovation avec un budget inférieur.

VAUT-IL LA PEINE D’ACHETER UNE MAISON À RÉNOVER?

Revenons à la question initiale: l’achat d’une maison à rénover est-il un bon investissement? Certainement oui , si l’objectif principal est de vivre dans une maison adaptée à ses goûts et ses envies. En plus du facteur prix, il faut en effet réfléchir aux besoins de logement et aux avantages d’une maison sur mesure (pensez par exemple à l’utilité d’avoir une deuxième salle de bain en cas de famille nombreuse … ). Dans ce cas le choix est obligatoire: acheter une maison à restaurer et la confier à une entreprise de rénovation. Peut – être , si le seul but est de sauver: dans ce cas l’évaluation change en fonction de la ville, du quartier et de l’état de conservation des parties communes. D’un point de vue économique, l’opération n’a de sens que si le bâtiment dans lequel se trouve l’appartement est en bon état. En général, ce type d’investissement peut représenter une opération intéressante lorsque la différence de prix avec la maison prête, qui ne nécessite pas d’interventions particulières pour être habitée, est supérieure au devis pour la rénovation: grâce à la combinaison de déductions fiscales et d’acomptes faibles les prêts hypothécaires peuvent être achetés et restructurés en payant moins globalement. Probablement pas , si le véritable objectif est de se réaménager et de revendre immédiatement pour gagner du capital: une opération risquée pour les frais de notaire, d’agence et de gestion (qui peut être lourde pendant longtemps si un acheteur n’est pas trouvé dans un délai serré).

VOTRE STYLE EST LA VRAIE VALEUR AJOUTÉE

La maison est un peu comme la robe pour les grandes occasions: vous pouvez l’acheter « préemballée » ou la coudre vous-même , si vous connaissez un bon tailleur qui sait où mettre ses mains.