Lorsque l’acheteur paie l’agent immobilier

Une pratique courante en France est que l’agent immobilier soit désigné par le vendeur par un mandat écrit. Cela autorise l’agent à trouver un acheteur à un prix spécifié ou supérieur et, dans certains cas, l’agent peut signer le contrat au nom du vendeur. Lorsqu’un acheteur est trouvé, le notaire ou l’agent suggère souvent que l’acheteur paie la commission afin que le prix du bien soit réduit du montant de la commission et l’équivalent français du droit de timbre soit également réduit. En fait, cela signifie que l’acheteur évite des coûts d’environ 6% du montant de la commission. L’agent demande alors typiquement à l’acheteur de signer un mandat acceptant de payer une commission pour trouver la propriété pour l’acheteur.

Le mandat doit précéder les négociations

Cette pratique, bien que répandue, pose des problèmes juridiques majeurs. Premièrement, l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 exige que tous les mandats soient signés avant toute négociation. C’était certainement le cas lorsque le vendeur a donné des instructions à l’agent et signé le mandat du vendeur, mais ce n’est certainement pas le cas lorsque l’acheteur signe par la suite le mandat après avoir accepté d’acheter le bien. Une fois qu’il a accepté de l’acheter, il est difficile de voir quelles négociations supplémentaires l’agent doit faire.

Certains agents conscients de ce problème antidatent le mandat à la même date que le mandat initial du vendeur, ce qui est une pratique très douteuse. D’autres modifient le mandat du vendeur initial pour changer la personne qui paie les honoraires du vendeur à l’acheteur. C’est probablement mieux que d’avoir un nouveau mandat antidaté, mais l’introduction d’une nouvelle partie au mandat équivaut légalement à créer un nouveau mandat et est donc probablement inefficace. La violation de l’article 72 ci-dessus signifie que l’agent ne peut légalement récupérer la commission.

Article 6-1 de la loi Hoguet

Un nouvel article 6-1 de la Loi Hoguet oblige les agents immobiliers dans toute documentation commerciale à déclarer leur commission lorsqu’elle doit être payée par l’acheteur. La plupart des agents sont réticents à le faire car ils préfèrent avoir un prix pour la propriété avec leurs frais intégrés dans le prix de vente. Cela ne rend pas la commission irrécupérable mais peut conduire à une amende de l’agence. Cela a accru la pression sur la légalité de cette pratique.

Achèvement et responsabilité du notaire

Tout cela arrive à un point critique à la fin, car les agents sont généralement au bureau du notaire pour être payés par le notaire. Le notaire doit toujours demander à voir le mandataire et doit s’y référer dans l’acte de transfert (acte authentique). En pratique, l’agent produira le mandat signé par l’acheteur acceptant de payer la commission. La date sur ce document est importante. Si le mandat est daté après la signature du contrat (compromis), il doit être postérieur à la date des négociations et est donc nul et non avenu et l’agent ne doit pas être payé. S’il a été signé, disons un jour avant la signature du compromis ou peu de temps avant, le notaire devrait parvenir à une conclusion similaire. Dans la pratique, cela n’est souvent pas pris en compte dans la pression à la fin de la réunion de fin de projet.

Cependant, les acheteurs qui ne sont pas satisfaits de la manière dont le processus de vente a été géré par les agents immobiliers peuvent le soulever à la fin de la réunion de clôture et demander au notaire de retenir le paiement à l’agent immobilier. Il est probable que le notaire conservera la commission de l’agent jusqu’à ce que la question soit résolue soit par accord, soit par ordonnance du tribunal.

Le notaire est dans une position difficile. La plupart des notaires voudront payer les agents immobiliers parce qu’ils leur confient du travail. Cependant, verser de l’argent à une personne qui n’y a pas droit légalement contre la volonté d’un client et être partie à une infraction à la loi rendra le notaire responsable envers l’acheteur et pourrait entraîner d’autres sanctions.