Vous songez à prendre un crédit immobilier en France pour acheter un appartement ou une maison, félicitations ! C'est un investissement sûr et transférable. Votre budget pour cet achat dépendra évidemment de votre contribution, mais aussi de votre capacité d'emprunt : c'est la première étape nécessaire avant de commencer toute visite.
Comment négocier un crédit immobilier en France ?
Combien ?
N'oubliez pas qu'en France, tous les crédits immobiliers ne peuvent excéder 33,33% ou 1/3 de votre revenu mensuel net . Plus la contribution est élevée, plus le taux d'intérêt proposé par la banque sera favorable. Il peut varier de plus ou moins 2 points selon le montant de la cotisation. Il est parfois possible, en fonction de la qualité du dossier, pour la banque de déroger à la règle stricte des 33% et d'accorder un prêt dont les mensualités correspondent à 40% de vos revenus. C'est négociable, alors n'hésitez pas à faire valoir votre ancienneté et votre solvabilité.
Avec qui ?
Afin d'obtenir votre prêt, vous pouvez contacter directement votre banque ou vous adresser à un courtier hypothécaire. La rémunération d'un courtier hypothécaire est calculée en pourcentage du montant du prêt, il a l'avantage d'échanger de gros volumes de crédits et peut souvent obtenir de meilleurs taux ou conditions.
En effet, afin d'examiner un contrat de prêt, les banques vous demanderont de fournir :
- Preuve d'identité
- Preuve de revenu :
- Vos 3 dernières fiches de paie, ou autre justificatif de revenus (pension, rente, etc.), un relevé sous serment de vos revenus et / ou avoirs dans votre devise, un justificatif de propriété ou de revenus fonciers existants (titre ou certificat notarié mentionnant le prix ou le bien impôt)
- Dernier avis d'imposition, bulletin de paie de décembre
- Contrat de travail
- Extraits de compte d'autres institutions des 3 derniers mois pour preuve de votre contribution personnelle.
N'hésitez pas à démontrer votre solvabilité en fournissant le plus d'informations possible sur votre intégrité. Le banquier est plus susceptible d'accorder un prêt s'il est convaincu de votre capacité à le rembourser.
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Assurances ?
Une assurance décès et invalidité est obligatoire pour toute souscription à un prêt hypothécaire.
Cela signifie qu'en cas de décès de l'emprunteur, la compagnie d'assurance rembourse à la banque le capital restant dû. Il est à noter qu'à partir de 60 ans, l'adhésion à une police d'assurance coûte plus cher.
L'assurance chômage est facultative, elle s'adresse aux salariés en CDI depuis au moins 6 mois, âgés de plus de 25 ans et de moins de 55 ans. Cette assurance, qui peut couvrir jusqu'à 26 mois de mensualités, ne s'applique pas en cas de démission, de licenciement pour faute grave, de départ à la retraite ou de rupture de contrat à la suite d’une maladie grave ou à une invalidité.
Lors de la négociation de votre prêt, méfiez - vous des clauses abusives ; bien qu'elle soit souvent acceptée, une banque ne peut pas vous obliger à domicilier vos revenus dans son institution.
Vous devez également vous méfier des clauses de remboursement anticipé. Si vous vendez votre propriété avant la fin du prêt, la banque peut facturer des pénalités de remboursement anticipé sur le montant du capital restant dû. Ce taux est négocié au moment de la conclusion de l'accord.
Quels sont les différents types d'hypothèques en France ?
Plusieurs systèmes de remboursement sont possibles, ceci est étudié dès le départ :
Vous pouvez choisir des mensualités fixes pour la durée du prêt. Tout est connu à l'avance, c'est une sécurité garantie. Cependant, vous ne pouvez pas modifier le taux ni ajuster vos mensualités. C'est ce qu'on appelle un prêt à taux fixe.
- Prêt à taux fixe ajustable
Si vous préférez faire varier le montant des versements, en diminuant ou en augmentant la durée de remboursement, alors un prêt à taux fixe ajustable pourrait être mieux adapté à vos besoins. Comme il est plus flexible, ce type de contrat peut être un peu plus cher.
Vous pouvez également opter pour un prêt à taux variable. Ce contrat est moins cher à l'achat et le taux d'intérêt est nettement inférieur à un taux fixe car il est indexé sur le coût de l'argent à court terme. Si le taux est évolutif vers le haut et vers le bas, il reste plafonné à un seuil négocié. Vous pouvez également choisir de fixer votre tarif après quelques années.
Le prêt in-fine consiste à ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé à la fin. C'est un mode d'emprunt qui est apprécié par les investisseurs locatifs car l'emprunteur place sa contribution personnelle dans une « obligation de capitalisation » qui croît pendant la durée du prêt pour représenter un montant suffisant pour rembourser le capital à la fin du prêt. Ceci est intéressant car les intérêts du prêt peuvent être déduits à des fins fiscales.
Si vous êtes déjà propriétaire et que vous souhaitez faire coïncider l'achat et la revente d'un bien immobilier, un prêt relais, peut vous aider, en mettant à disposition tout ou partie de l'apport personnel nécessaire à l'achat d'un logement neuf, remboursable grâce au produit de la vente de la première maison. Vous pouvez ensuite associer votre prêt relais à un prêt à long terme.
Un prêt relais n'excède jamais 3 ans.
Garanties de prêt
En contrepartie du prêt de la banque, vous vous engagez à rembourser vos mensualités et à utiliser les fonds pour acheter une propriété. La banque peut demander une hypothèque en garantie : cela signifie qu'en cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le bien et le vendre.
Une société de caution peut également être utilisée pour remplacer l'emprunteur en cas de défaut de paiement. Ils se retourneront alors contre lui / elle.
La banque est alors sûre de récupérer l'argent, sans avoir à gérer de contentieux. Cela a un coût pour l'emprunteur, mais cela permet de rééchelonner la dette ou de vendre personnellement plutôt que par une vente aux enchères, ainsi que d'économiser les frais d'enregistrement au bureau des hypothèques.
