Publié le : 30 mars 20217 mins de lecture
Les acheteurs internationaux ne peuvent être habitués qu’aux garanties de prêt conventionnelles, mais en France, il existe trois formes différentes de garantie, ou de charge, qui peuvent être offertes contre un prêt.
Si l’utilisation d’un prêt hypothécaire conventionnel peut être plus facilement comprise et utilisée par les acheteurs internationaux, les « garanties institutionnelles » sont largement utilisées en France, principalement parce que le montage et les frais juridiques sont généralement inférieurs à ceux d’une hypothèque.
Malheureusement, ces garanties institutionnelles ne sont disponibles que si vous résidez fiscalement en France, mais comme nous savons que vous êtes de plus en plus nombreux à louer en France avant d’acheter, cela peut intéresser les nouveaux acheteurs internationaux ainsi que les résidents existants souhaitant des fonds pour amélioration de l’habitat.
Charge hypothécaire conventionnelle française – Hypothèque
Une hypothèque conventionnelle est appelée hypothèque conventionelle.
Le processus légal d’enregistrement hypothécaire est entrepris par un notaire, et leurs honoraires sont d’environ 2% du montant du prêt.
Il est également probable qu’il y aura des frais d’arrangement supplémentaires de la part du courtier ou du prêteur.
En cas de vente du bien immobilier et de remboursement de la dette avant l’échéance du prêt, il est nécessaire que le créancier hypothécaire paie le remboursement de l’hypothèque, une procédure appelée mainlévée.
Ce processus doit être entrepris par un notaire avec des frais juridiques de l’ordre de 0,5% du prêt, en fonction du montant total emprunté.
Si le prêt est normalement remboursé de la manière normale et que la propriété demeure la même propriété, l’hypothèque est automatiquement libérée après deux ans et aucuns frais ne sont exigibles.
Priority Lien Charge – Hypothéque de privilège de prêteur de deniers
Les origines de ce type de sécurité remontent au moyen âge, d’où l’étrange nom qui lui est donné d’hypothéque de privilège de prêteur de deniers.
Il ne peut donc pas être utilisé pour des travaux de vente, d’amélioration ou de conversion sur plan, ou pour la construction d’une nouvelle maison.
C’est l’hypothèque de premier choix des Français car elle est moins chère qu’une hypothèque conventionnelle. Cependant, à la baisse, les prêts hypothécaires à « retrait de capitaux propres » ne sont pas possibles avec ce type de prêt hypothécaire. Ainsi, si vous vouliez emprunter davantage par rapport à la valeur de votre propriété pour réaliser des travaux d’amélioration, il vous faudrait passer à une hypothèque conventionnelle.
Comme pour une hypothèque conventionnelle, le processus juridique est entrepris par un notaire, mais les frais sont moindres (environ 1%) car il n’y a pas d’obligation de payer le droit de timbre, appelé publicité foncière.
Il est également possible d’obtenir cette hypothèque sur une durée maximale de 50 ans, supérieure au maximum normal de 35 ans pour une hypothèque conventionnelle.
La charge hypothécaire est enregistrée sur la propriété de la même manière qu’une hypothèque conventionnelle et aura priorité sur toutes les hypothèques sur une propriété.
Comme pour un prêt hypothécaire conventionnel ci-dessus, il est également nécessaire de payer la libération des frais hypothécaires une fois le prêt remboursé, ou de le laisser expirer après deux ans.
Les frais habituels d’arrangement courtier / prêteur sont payables.
Garanties hypothécaires institutionnelles françaises
Afin de réduire les coûts de transaction pour les emprunteurs, les banques ont créé une alternative à l’hypothèque, en recourant à une garantie institutionnelle distribuée par des mutuelles.
Les garanties institutionnelles sont appelées la société de cautionnement. Ils fonctionnent sur la simple base de la mutualisation des risques entre les prêteurs.
La garantie est disponible pour les propriétés neuves ou anciennes, mais, en règle générale, elle n’est disponible que pour ceux qui ont un bon dossier de crédit et un revenu stable.
Il n’est également disponible que si vous résidez fiscalement en France.
Dans le cadre du système, la mutuelle de financement agit en tant que garant en cas de défaut de l’emprunteur sur son prêt. À son tour, l’emprunteur paie au bailleur de fonds des frais proportionnels à la taille du prêt.
Cependant, cela n’implique pas que votre maison ne soit pas en danger si vous n’effectuez pas les paiements, car le prêteur peut ultimement demander le recouvrement de créances devant les tribunaux et imposer la vente de votre propriété si vous ne payez pas.
La structure des frais varie selon les prêteurs, mais il n’est pas habituel qu’elle soit en deux parties – une commission pour la garantie, qui est remboursable à 75% lorsque le prêt est remboursé, et une commission d’arrangement qui est conservée par le garant.
Les frais de garantie sont d’environ 1,5% à 2% du prêt et les frais d’arrangement varient d’environ 0,5% du prêt.
Ainsi, sur un prêt de 120 000 €, la redevance initiale pourrait être de l’ordre de 2 000 €, composée d’une commission de dossier de 750 € et d’une commission de garantie de 1250 €.
Le premier est conservé par le prêteur et le second est remboursable à la fin de l’hypothèque au taux de 75%. Cela donnerait des frais nets d’environ 1000 €.
Dans certains cas, les frais ne sont pas remboursables, mais dans ces cas, les frais initiaux à payer seront inférieurs, par exemple 1%.
L’utilisation de garanties institutionnelles est normalement une procédure plus rapide qu’une hypothèque, tant dans les procédures d’achat que de vente, car il n’est pas nécessaire de passer par le processus d’enregistrement hypothécaire.
Il est également particulièrement utile pour les prêts de courte durée, car il n’y a pas de frais à payer pour le rachat d’une hypothèque.
La plus grande organisation spécialisée dans ces garanties est peut-être Le Crédit Logement, qui est financé par la plupart des grandes banques.
Vous pouvez également visiter votre banque locale et leur demander un tel prêt.
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